Zu viele Mietobjekte – Preise für Wohneigentum bleiben aber fair

Der Immobilienmarkt im Wynental ist in den Fokus nationaler Medien geraten, weil sich das Überangebot an Mietwohnungen hier besonders akzentuiert. Von einer «lmmobilienblase» will Christian Schweizer im Interview mit dem Wynentaler Blatt nicht sprechen, erkennt aber, dass die Vorstellungen ortsfremder Investoren oft nicht ins ländliche Gefüge des Tales passen. Grosse Unterschiede gibt es dem gegenüber beim Wohneigentum WB-Redaktor Remo Conoci fühlte dem Immobilienfachmann auf den Zahn.

Christian Schweizer von der CHS immobilien ag, das Thema «lmmobilien» ist in aller Munde. Überhitzung, Immobilienblase, Überangebot, Wo drückt der Schuh?
«Tatsächlich scheint diees Thema alle zu interessieren, nicht nur die Leute, die mit ihrer Tätigleit damit verbunden sind. Deshalb haben bei uns verschiedenen nationale Medien nachgefragt, wie es im Wynental um dieses Thema steht. Offenbar wirkt es, als sei hier das Überangebot besonders gross.»

Ist dem denn so?
«Ganz klar besteht jetzt schon ein Überangebot an Mietwohnungen und wietere, zum Teil grosse Projekte sind noch im Bau oder sogar erst noch in der Projektphase. Obe es schlimmer ist als an anderen Orten, will ich nicht beurteilen, die Vergleichszahlen sprechen aber eine klare Sprache. Erste Anzeichen dafür sind auch, dass gewisse Investoren ihre geplanten Grossprojekte in der Region gestoppt haben, zum Beispiel das Voco-Areal in Reinach.»

Worin liegt der Grund für diese rege Bautätigkeit in unserer Region?
«Angelockt durch die im Vergleich zu anderen Regionen immer noch günstigen Grundstückpreise, zieht es grössere Investoren aus den Städten und den Agglomerationen zu uns aufs Land. Auch die Tatsache, dass hier überhaupt noch Land zu kaufen ist, zwingt zum Beispiel institutionelle Anleger dazu, hier zu investieren. Erst später kommt dann das böse Erwachen, wenn die Wohnungen über sehr lange Zeit leer stehen, weil hier einfach nicht der erwartete Zuwachs besteht, wie er zum Beispiel in der Agglomeration Aarau, Lenzburg oder gar Luzern und Zürich vorherrscht. Die CHS immobilien ag konnte dies selber feststellen, als wir für einen Kunden in Seon eine Erstvermietung von Wohnungen umsetzten. Diese waren innerhalb kürzester Zeit vermietet.»

Ist die Tätigkeit im Bereich Erstvermietungen überhaupt noch wirtschaftlich?
«Nebst der frustrierenden Tatsache, dass man lange Zeit mit Leerständen zu kämpfen hat, ist in diesem Gebiet auch ein enormer Preisdruck spürbar. Die auswärtigen Investoren bringen häufig eigene, auswärtige Vermittler mit, die mit Preisen arbeiten, die in unserer Region nicht aufgehen. Diese Vermittler gehen davon aus, dass sie die Wohnungen genau so schnell vermieten wie in Zürich oder Solothurn und spüren erst später, dass dies hier am Platz eine Knochenarbeit ist. Die CHS immobilien ag hat sich von diesem Geschäftsgebiet zurückgezogen und macht dies nur noch für bestehende Kunden.»

«Die Zeit ist spannend für Leigenschaftverkäufe.»

Wechseln wir zum Thema Liegenschaftsverkäufe. Ist es hier ebenfalls schwierig, Kunden zu finden?
«Im Gegenteil. Seit November herrscht regelrecht Hochkonjuktur. Es ist ungewöhlich für die Wintermonate, dass wir so viele Häuser und Wohnungen verkaufen konnten und dies erst noch zu sehr guten Preisen. Das Preisniveau ist weiterhin attraktiv und deshalb spannend für jene, die einen Liegenschaftverkauf prüfen. Die Häuser und Wohnungen waren innerhalb weniger Monate, teilweise sogar nur Wochen, verkauft und es zeichnet sich noch kein Ende ab.»

Worauf achten Sie, wenn eine Immobilie verkauft werden soll?
«Das A und O im Immobilienverkauf ist die korrekte Berechnung des Marktwertes. Wenn ich vorhin sagte, dass wir in letzter Zeit sehr gute Preise erzielt haben, so bewegen sich diese noch im marktgerechten, fairen Bereich, auch für den Käufer. Durch die hohe Nachfrage nach Eigentum kommen die Verkaufspreise im Wynental weniger stark unter Druck. Dem gegenüber gab es Zeiten, da konnte man fast nur mit grossen preisnachlässen auf den Verkehrswert Wohneigentum verkaufen.»

Wie wird dieser Wert einer Liegenschaft errechnet?
«Die CHS immobilien aggeht folgendermassen vor: Von uns angebotene Liegenschaften werden von einem unabhängigen Fachmann geschätzt und dieser erstellt einen von den meisten Banken akzeptierten Schätzungsbericht. Das gibt für die Eigentümer und Vermittler das beruhigende Gewissen, dass die Berechnungen realistisch sind.»

Die Nachfrage ist das Eine, die Finanzierung das Andere. Der Mittelstand könne sich Eigentum kaum leisten, heisst es.
«Mir ist diese Diskussion auch aufgefallen. Die Leitplanken zum Erwerb von Eigentum sind klar und sinnvoll. Wir erlebten es im Wynental bisher so, dass die Käuferschaft über die nötigen Eigenmittel verfügte und das Einkommen hoch genug ist, damit das Objekt tragbar ist. Man muss das individuelle Gespräch mit den Banken suchen, diese leisten hier am Platz einen sehr guten Job.»

Wagen wir einen Blick in die Zukunft. Bleibt Kaufen attraktiver als Mieten?
«Bei den Mietpreisen wage ich auf unsere Region bezogen keine Prognose, hängt doch vieles davon ab, wie viele Projekte realisiert werden. Beim Erwerb von Wohneigentum werden faire Verkaufspreise, tiefe Zinssätze und eine funktionierende Wirtschaft weiter zu einer guten Nachfrage führen. Wir dürfen im Moment laufend neue Objekte zum Verkauf vermiteln, was wir sehr zu schätzen wissen. Wir von der CHS immobilien ag glauben weiterhin an den Standort Wynental. Unsere Kaufinteressenten spüren, dass wir von hier sind und in der Region und für die Region leben.»

Was passiert mit Ihrer Firma, wenn der Immobilienmarkt einbricht?
«In den letzten 13 Jahren unserer Tätigkeit haben wir schon viele Hochs und Tiefs erlebt und und wir verfügen über mehrere Standbeine. Neben dem Immobilienverkauf arbeiten wir auf den Gebieten Verwaltung von Stockwerkeigentum und Bauleitungen und wir sind im Bereich Rückbau tätig, bei dem wir uns Wissen und Erfahrung angeeignet haben. Zudem arbeiten wir mit Beteiligungsfirmen zusammen, projektieren und bauen auch selber Objekte im Bereich Eigentum. Ein aktuelles Projekt ist zum Beispiel die Terrassenwohnungs-Überbauung an der Maihuserstrasse in Menziken.»

Kaufen statt mieten und die 5%-Hürde

«Das eigene Häuschen» und zunehmend die Eigentumswohnung sind ein häufig genannter Traum, den Menschen im Leben verfolgen. Obwohl die Zinsen auch für Hypotheken im Keller sind, steigt die Zahl der Eigenheimbesitzer nicht sprunghaft an. Das Problem ist nicht das Eigenkapital, sondern die Tragbarkeit, die von den Banken errechnet wird. Weiterhin muss ein Kunde die aufgenommene Hypothek auch dann noch finanzieren können, wenn der Zins auf 5% steigen würde. Die Kosten dürfen dann nur einen Drittel des Einkommens aufbrauchen. Politisch wurde die Idee verfolgt, diesen Prozentsatz an die tiefen Zinsen abzupassen. Wirtschaftskreise begrüssen den Vorstoss, Konsumentenschützer warnen vor Überschuldung, wenn die Zinsen wieder ansteigen.

Quelle: Wynentaler Blatt, Remo Conoci